备受关注的全球主要城市写字楼空置率，是衡量城市活力的重要指标。麦肯锡全球研究院发现，从2019年至2022年，纽约、伦敦、上海等城市写字楼空置率都有上升。在研究团队看来，这不只是挑战，更是房地产市场实现历史转型的机遇。
根据麦肯锡全球研究院向记者提供的数据，过去三年，全球主要城市如旧金山、伦敦、纽约、休斯敦、巴黎、慕尼黑、东京、上海、北京的写字楼空置率均呈上扬趋势。其中，旧金山增幅最高，为12.9个百分点；伦敦其次，为10.1个百分点；巴黎和慕尼黑增幅最低，分别是2.3个百分点、2.5个百分点。纽约为7.98个百分点，上海为7.48个百分点。
出现这一趋势，原因有二。一是新写字楼竣工带来的供应增长，二是办公需求下降。从需求来看，人们的行为因疫情发生变化，居家办公、线上办公风靡。由于员工来办公室的次数减少，许多企业通过缩小办公空间来降低成本，最终导致全球主要城市普遍出现办公需求下降。
调研显示，目前全球办公室整体出勤率是2019年之前的70%。全球受访者平均每周在办公室工作3.5天。北京约为3.9天、上海约为3.7天，均略高于全球平均水平。专业服务、信息和金融行业等知识经济领域，办公不受空间限制，所以员工每周去办公室工作的天数比其他行业少0.2天。
在大多数全球主要城市中，办公室出勤率下降还导致实际租金的下跌。美国城市租金跌幅尤其明显，从2019年到2022年，旧金山租金下跌了28%，纽约下跌了18%。欧洲城市的租金则更具韧性，巴黎、伦敦降幅分别为10%、12%。
另一个趋势是，租户更青睐高质量的办公空间。从2020年到2022年，在美国许多大城市，甲级写字楼的租金和需求增长速度都高于乙级写字楼。虽然许多租户都在缩减规模以节省支出，但也有一些租户支付了更高的租赁单价，希望为员工提供有吸引力的空间。有些企业同时采用这两种做法：某大型专业服务公司最近整合了纽约办事处，关闭了两个80万平方英尺的旧办公场所，新启用了一个45万平方英尺的顶级办公场所。
面积需求减少、品质要求提高，带来新机遇。“开发商和业主或许可以通过改善建筑的适应性和灵活性另寻出路。”麦肯锡全球资深董事合伙人、麦肯锡全球研究院联席院长华强森（Jonathan Woetzel）说。
城市可以通过建设综合性街区来适应这种变化，不再以单一类型的产品（尤其是写字楼）为主，而是将写字楼、住宅和零售空间进行多样化组合。研究表明，和写字楼密集的街区相比，综合性街区受疫情等偶发因素影响较小，进而可以提高房地产市场的韧性。东京尤其典型，它的空置率、跌幅均居低位，租金不降反增，这和它以公共交通为导向的城市规划不无联系。因为通勤便利、通勤时间短，人们出门办公的意愿相对更强。
麦肯锡全球研究院还认为，城市需要设计多用途的办公和零售空间。这种混合类型的建筑，可以灵活应对租户需求变化。通过预留改造空间，叠加酒店等业态用途，有助于维持城市的未来活力。此外，开发商还要提高人性化设计水平，比如，在项目破土动工之前，就为不同类型的群体设计动线，住户早上如何从公寓到咖啡馆再到地铁站，或者办公室员工下班回家途中如何购买日用品等等。